龍泉市市區(qū)“十一五”住房建設規(guī)劃（2006-2010）

龍泉市建設局

二○○六年十二月

目  錄

第一章總 則

第二章住房現(xiàn)狀和需求

第三章規(guī)劃目標和方針

第四章政策與策略

第五章規(guī)劃實施的保障措施

第六章附則

附表

圖件

第一章 總則

第一條  為實現(xiàn)建設“和諧龍泉、精品城市”和建立健全住房保障體系的總體目標，加強對近期城市住房建設的指導和統(tǒng)籌，制定本規(guī)劃。

第二條  本規(guī)劃以《龍泉市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》和《龍泉市城市總體規(guī)劃（2004～2010）》為依據(jù)，按照國家和本市房地產(chǎn)調(diào)控的相關政策，結合本市實際，進行編制。

第三條  本規(guī)劃是落實城市近期建設規(guī)劃的重要手段，是對城市近期住房建設進行控制和指導的法定依據(jù)，與《龍泉市城市總體規(guī)劃（2004～2010）》共同承擔對全市住房建設的綜合調(diào)控作用。

第四條  本規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍為龍泉市城市規(guī)劃區(qū)，規(guī)劃期限為2006年至2010年。

第五條  在規(guī)劃期限內(nèi)，凡在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行的各項住房建設活動，應符合本規(guī)劃；與住房建設相關的各項政策、計劃，應與本規(guī)劃相協(xié)調(diào)。

第六條  本規(guī)劃堅持以滿足不同收入層次居民住房需求為導向，以住房供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定為原則，促進住房建設和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟基礎性配套設施的重要作用。

第七條  本規(guī)劃包括規(guī)劃文本、附表以及圖件。

第二章 住房現(xiàn)狀和需求

第八條“十五”期間住房建設成就與問題

1、“十五”期間我市住房建設與房地產(chǎn)業(yè)取得的主要成就。龍泉市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過近十年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了以市場化運作的商品房供應為主體的市場供應體系，以政府主導的經(jīng)濟房和廉租房為補充形式的住房保障體系的發(fā)展格局。尤其是“十五”期間，住房建設及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額8.55億元，商品房銷售面積50.22萬平方米，住房建設與房地產(chǎn)開發(fā)對拉動我市經(jīng)濟增長、推動城市化建設及改善人民居住環(huán)境等起到了十分重要的作用。

積極推進以住房公積金制度、經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度為主要內(nèi)容的城鎮(zhèn)住房保障制度建設，不斷改善城鎮(zhèn)居民的住房條件，目前我市的城鎮(zhèn)住房保障制度已基本建立。民營企業(yè)已成為龍泉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體，城鎮(zhèn)居民已經(jīng)成為住房市場的消費主體，我市的房地產(chǎn)市場體系已初具規(guī)模。新建住宅小區(qū)普遍實行專業(yè)化物業(yè)管理，小區(qū)環(huán)境明顯提高。

2、“十五”期間存在的主要問題。從供應結構上看，市區(qū)在房地產(chǎn)產(chǎn)品供應上商業(yè)用房的供應量過大，經(jīng)濟房和廉租房比例仍不高，滿足不了中低收入家庭和困難家庭的住房需求。住房價格階段性漲幅過大，2003年、2004年市區(qū)商品房平均價格均上升了30％以上，2005年房價已超過每平方米3000元以上，房價上漲過快且過高，成為制約房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的最主要矛盾。住房保障模式仍存在弊端，覆蓋面不大，統(tǒng)一管理服務的協(xié)調(diào)機制尚未建立，有待進一步完善。商品房投訴仍占一定比例，廣告誤導、合同陷阱、面積公推等不規(guī)范行為還時有發(fā)生，房地產(chǎn)市場行為仍需進一步規(guī)范，物業(yè)管理和住房消費滯后，無法滿足居民多種多樣的住房消費需求。

 第九條  市區(qū)住房現(xiàn)狀。依據(jù)住房調(diào)查和統(tǒng)計報表，至2005年底，市區(qū)人口7.2萬人，住房總建筑面積約為280萬平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達38平方米。其中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民個人住宅建設及其他自建住房占有較大比例。

對市區(qū)近期商品房預銷售對象的分析，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房的占20％左右，市區(qū)居民和外來購房的需求仍較旺盛。

第十條  規(guī)劃期內(nèi)住房需求預測。

需求預測的直接因素。規(guī)劃期內(nèi)人口增長的需求：依據(jù)《龍泉市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》和《龍泉市城市總體規(guī)劃》，2010年市區(qū)人口達到10萬左右，比“十五”期末增加2.8萬人，按現(xiàn)有人均住房面積測算，需新增106萬平方米，按國家標準測算，需84萬平方米。周邊輻射區(qū)域的外來需求：主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城購房的需求，預測在5–8萬平方米。

需求預測的間接因素。市區(qū)居民換購房（扣除原部分舊房上市面積）、舊城改造拆遷的剛性需求以及二手房市場的供應預測需求量不大，約在10萬平方米左右。另外，“十五”期間在建項目有一定的余量，“十一五”開發(fā)項目也有一個建設周期。

政策保障性住房需求預測。根據(jù)市房改辦的計劃和拆遷安置房以及公共租賃住房（含廉租住房）的測算，扣除貨幣補貼、租金補貼等因素，需求約為25萬平方米。

規(guī)劃期內(nèi)，按上述需求預測，住房建設開發(fā)總量預測90萬平方米。其中：

指導性計劃開發(fā)商品住房65萬平方米；

經(jīng)濟適用房（含公共租賃住房、廉租住房）10萬平方米；

農(nóng)民公寓10萬平方米；

拆遷安置房5萬平方米。

商品住房根據(jù)市場的動態(tài)需求及供應總量基本平衡的原則，規(guī)劃期內(nèi)可適度調(diào)整。

第三章 規(guī)劃目標和方針

第十一條  住房建設的指導思想。規(guī)劃期內(nèi)，進一步完善以市場為主導、多渠道、多層次的住房分類供應體系，滿足不同收入層次居民的住房需求。

第十二條  住房建設的總體目標。滿足全市人民日益增長的住房需求；規(guī)劃期末，基本實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，基本解決雙困家庭的住房問題。

第十三條  住房建設總量目標。規(guī)劃期內(nèi)建設各類住房總建筑面積90萬平方米，約1.06萬套。

1、規(guī)劃期內(nèi)，開發(fā)建設商品住房建筑面積65萬平方米，約7300套。

2、規(guī)劃期內(nèi)，建設政策保障性住房建筑面積25萬平方米，約3300套。其中，建設經(jīng)濟適用住房（含公共租賃住房、廉租住房）建筑面積10萬平方米，約1330套；建設拆遷安置房建筑面積5萬平方米，約670套；建設農(nóng)民公寓10萬平方米，約1300套。

第十四條  住房建設結構指引。

1、廉租住房保障本市雙困家庭住房需求；經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房保障本市低收入和最低收入家庭住房需求；中低價位、中小套型普通商品住房滿足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房滿足中等以上收入家庭住房需求。

2、規(guī)劃期內(nèi)，單套建筑面積在90平方米以內(nèi)的商品住房總建筑面積必須達到新建商品住房總建筑面積70％以上；政策性住房的單套建筑面積應當控制在90平方米以內(nèi)，其中經(jīng)濟適用房控制在90平方米以內(nèi)，公共租賃住房控制在45平方米以內(nèi)。

3、規(guī)劃期內(nèi)，新供應住宅用地25萬平方米，開發(fā)建設住房40萬平方米；盤活存量土地17萬平方米，建設住房25萬平方米；舊城改造盤活用地19萬平方米，重建住房25萬平方米。

第十五條  住房建設年度指引。根據(jù)《龍泉市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》及《龍泉市城市總體規(guī)劃》（2004–2020）的相關要求，規(guī)劃期內(nèi)，住房建設年度目標為：

2006年，開發(fā)商品住房建設13.21萬平方米，政策保障性住房0.55萬平方米；

2007年，開發(fā)商品住房建設15.05萬平方米，政策保障性住房6.75萬平方米；

2008年，開發(fā)商品住房建設12.06萬平方米，政策保障性住房8.80萬平方米；

2009年，開發(fā)商品住房建設14.19萬平方米，政策保障性住房4.00萬平方米；

2010年，開發(fā)商品住房建設10.49萬平方米，政策保障性住房4.90萬平方米。

第十六條  按照住房建設與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設相協(xié)調(diào)的原則，結合我市土地資源特征和人口增長特點，規(guī)劃期內(nèi)住房建設還應遵循以下方針：

1、根據(jù)城市總體規(guī)劃中“北居南工”的布局，應將城市北區(qū)作為新增住房建設重點發(fā)展的地區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)，應繼續(xù)對城市北區(qū)在土地供應、基礎設施、公共設施和建設資金等方面給予優(yōu)先安排，為我市其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供居住配套。

2、為緩解住房供應壓力，規(guī)劃期內(nèi)應重點建設一批適應中低收入者的中低價位、中小套型普通商品住房。

3、政策性住房（含經(jīng)濟適用房和公共租賃住房）應合理選擇建設地點，重點發(fā)展交通和生活便利地區(qū)。

第十七條  住房用地供應指導思想。規(guī)劃期內(nèi)，在強調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下，重點保證中低價位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供應；堅持新增供應與存量挖潛相結合，積極促進閑置土地盤活。

第四章 政策與策略

第十八條  積極落實住房發(fā)展規(guī)劃目標，實施高效、集約的住房用地供應政策。

1、保證住房用地供應，調(diào)整住房供應結構。規(guī)劃期內(nèi)，應當按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標，適度增加住房用地供應規(guī)模，進一步調(diào)整住房供應結構；凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面積所占比重，應達到開發(fā)建設總面積的70％以上，并根據(jù)“總量控制、區(qū)域平衡、落實項目”的原則，合理分解到具體區(qū)域和相關項目。

2、適當提高住房建設開發(fā)強度。針對我市土地資源日益緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關規(guī)范要求的前提下，適當提高住房建設的容積率水平。

3、禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度，大套型住房土地供應。

第十九條  加強商品住房開發(fā)建設管理，深化商品住房銷售制度改革。

1、加強普通商品住房建設。應積極推行普通限價商品住房的開發(fā)建設模式，積極推進中低價位、中小套型普通商品住房用地招標出讓。

2、落實住房開發(fā)項目套型結構比例的規(guī)定。各項指標的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實施計劃中項目相關住房套型結構比例的規(guī)定。

3、逐步提高商品房預售門檻。規(guī)劃期內(nèi)，應進一步深化住房銷售制度改革，對新出讓的商品住房項目，逐步提高商品房預售門檻。

第二十條  加強政策性住房建設與管理，逐步擴大政策性住房的保障范圍。

1、政策性住房規(guī)劃與建設。政策性住房由政府統(tǒng)一規(guī)劃，政府相關部門統(tǒng)一組織建設。新增政策性住房的建設規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標準、裝修標準，以及出售、出租、使用管理的相關辦法，由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一制訂。

2、政策性住房建設資金要多渠道籌集，政府對政策保障性住房的建設資金要有合理的投入；進一步加強政策性住房建設資金監(jiān)管，促進政策性住房建設資金合理、節(jié)約使用。

3、公共租賃住房建設。促進住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉(zhuǎn)化，著重建設各類公共租賃住房；擴大公共租賃住房的來源，可以將政府查處沒收的違建住房轉(zhuǎn)為公共租賃住房；加強公共租賃住房對我市低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高公共租賃住房對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的居住配套功能。

4、完善經(jīng)濟適用房管理。進一步完善經(jīng)濟適用房建設和銷售管理制度，嚴格執(zhí)行國家經(jīng)濟適用房管理的各項政策，加大經(jīng)濟適用房建設與銷售過程的監(jiān)管，進一步落實經(jīng)濟適用房簽訂購買合同起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的相關規(guī)定。

第二十一條  加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為，對未按規(guī)定開發(fā)的閑置土地依法進行查處。

第二十二條  積極穩(wěn)妥的開展城中村（舊村）改造。

為促進全市產(chǎn)業(yè)結構提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展全市住房供應渠道，滿足居民住房需求，市、區(qū)兩級政府及相關部門應本著積極穩(wěn)妥、有序推進，政府主導、市場化運作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對待、分類指導的原則，以空間形態(tài)改造為突破口，逐步實現(xiàn)全市城中村（舊村）居住生活環(huán)境的普遍改善。

第二十三條發(fā)揮稅收、信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用，嚴格按照國家有關房地產(chǎn)稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策執(zhí)行。

第二十四條  整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全程監(jiān)管；對不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設的住房依法予以處理直至沒收；切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理。

第二十五條  積極發(fā)展住房二級市場。

進一步促進住房二級市場發(fā)展，促進住房梯度消費，優(yōu)化住房資源配置。相關部門應加強房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的管理，完善房地產(chǎn)市場的中介服務體系，逐步建立二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，繼續(xù)提高二手房交易、辦證效率。

第二十六條 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預警與金融風險防范聯(lián)合監(jiān)測機制；加強住房調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全市住房狀況普查。

第二十七條 加強房地產(chǎn)市場引導。堅持正確的輿論導向，加強對房地產(chǎn)調(diào)控政策的宣傳，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，切實維護社會穩(wěn)定。

第二十八條 加強住房發(fā)展的戰(zhàn)略研究與法制建設。規(guī)劃期內(nèi)，應制定全市住房發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的住房保障制度體系，進一步加強房地產(chǎn)市場法制建設。

第五章 規(guī)劃實施的保障措施

第二十九條 建立住房建設規(guī)劃實施的分級負責制，加強政策的傳遞能力和與基層的溝通能力，增強政策的執(zhí)行效率，強化各相關部門的住房管理責任。

第三十條 強化住房建設規(guī)劃年度實施計劃制度。以年度實施計劃作為落實本規(guī)劃的重要手段。

第三十一條 加強規(guī)劃實施的技術管理。在住房建設規(guī)劃編制體系、目標、內(nèi)容、方法及標準上與上層次規(guī)劃緊密協(xié)調(diào)，建立住房資源的動態(tài)檢測系統(tǒng)與長效監(jiān)測管理機制。

第三十二條 完善住房建設規(guī)劃監(jiān)督管理。全面落實住房規(guī)劃實施的相關責任單位，嚴肅糾正違反住房規(guī)劃的行為并追究責任，加強住房規(guī)劃實施的檢查，完善住房建設規(guī)劃公共參與機制。

第六章 附則

第三十三條  本規(guī)劃自批準之日起生效。

第三十四條  本規(guī)劃由龍泉市人民政府組織實施。

第三十五條  本規(guī)劃由龍泉市人民政府負責解釋。

附表1：

龍泉市“十一五”期間住房建設年度計劃   

                     單位：萬平方米

附表2:

龍泉市“十一五”期間住房用地年度實施計劃   

                     單位：畝

表3：

龍泉市區(qū)2007－2010年擬開發(fā)土地計劃表